特色小镇：新的政策导向
发布者： 北京盛元丰亨创业投资有限公司 发布时间： 2018-05-15 12:10:23 访问次数： 384
一、特色小镇：乡村振兴战略的重要平台
“十九大”提出一个重要战略叫做“乡村振兴”，乡村振兴和特色小镇有什么关系？特色小镇是未来乡村振兴战略的重要平台，因为现在国家正在制定乡村振兴战略的规划，国家发改委牵头，我们也算是参与方之一，大概有几点未来的乡村振兴战略和特色小镇是高度吻合的，特色小镇将可以分享乡村振兴战略的政策红利。
第一，特色小镇挖掘农业的非传统功能。大家知道，我们以前农业就是解决大家的吃的问题，现在特色小镇非常重要的一点就是农业的非生产性功能挖掘出来进行扩大、进行产业化、进行特色化。居住功能也好、文化功能也好、生态功能也好，这是特色小镇、田园综合体重要发展领域，也是乡村战略产业方面重要一点。
第二，三生融合，改变以往重经济、重GDP、重物质、轻文化、轻人文、轻以人为本这样一种发展态势，特别去年中央经济工作会议上提出，中国经济从高速增长转向高质量增长，什么是“高质量”？体现在城镇化、体现在乡村振兴、体现在小城镇方面，从重物质形态开始重文化、重生态、重人知、重生活，导向发生变化了。
第三，特色小镇追求特色，包括产业、建筑、文化的特色，由于我们以往30多年小城镇的发展有一个非常不如人意的地方就是搞千镇一面，所以特色问题是特色小镇特别突出的，下一步乡村振兴方面这个方面也是重要着眼点。
第四，特色小镇、田园综合体有一个最大的功能就是可以吸纳人才下乡。“十九大”提出乡村振兴战略，上一任领导提出新农村，我们提出有关农村振兴战略不止这两个，但是效果不尽如人意，为什么？其中一个最关键的因素，再好的政策、再多的资金没有人才根本不行。
现在很有希望是随着特色小镇和田园综合体的兴起有两拨最重要的人才开始下乡：一是有文化、有资产、有情怀的企业家，包括在座的各位，光靠几个村干部振兴不了乡村，一定是这帮人；二是原来在农村的，我称之为“三高人群”，高质量的，现在考上大学回到农村的微乎其微，没有人回去，高体能，全部外出打工了，农村都是老弱病残、妇女队，不可能振兴乡村，高颜值，农村的靓女、帅小伙全部进城。
特色小镇和田园综合体，我认为最大的功能，给这两批人提供了一个发展空间和新的平台，他们下到乡村，乡村振兴战略就有戏，要不然中央发多少文件都不管用。大家一定要关注特色小镇和田园综合体，这两部分人从城里引到乡村创业创新，这可能是乡村振兴战略最重要能否成功的关键。
二、四部委：《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见文件》最新政策要点之一
三部委发文一年多，中国特色小镇雨后春笋、星火燎原，取得了重大进展，也存在巨大问题，从三部委到四部委，财政部退出了，增加了国土和环保。这个文件去年下发的，有几个突出的重点：
第一，调整指导部门。很多地方还在搞第三批怎样指导，这个人基本上不懂政策，没有第三批，指导部门换了，原来三部委，现在纳入新型城镇化11个部委部级联席会议，主导部门国家发改委。
第二，两个“严防”：一是严防政府债务风险，文件当中特别警惕百分之百债务地方搞特色小镇，因为它变成借债圈钱、增加投资的工具；二是严防房地产化，绝对不要把特色小镇搞成另外一场房地产运动。
第三，四个“淡化”：淡化包罗万象、淡化行政审批、淡化数量要求。全国有四五千家，中央经济工作会议特别重要的信号就是从高速增长、数量规模转向高质量增长，要质量不要数量，这是大的变化，要淡化政府包揽。
三、四部委文件最新政策要点之二
第一，相关土地政策基本上特色小镇或者有限的新增建设用地，基本上用存量土地，存量土地再开发。
第二，合理控制特色小镇的用地范围，这个已经非常清晰的规定了，3平方公里左右，建设用地面积控制在1平方公里左右，搞旅游、体育、农业类特色小镇可适当放宽，如果进入这个框架基本上按照这个框架来。
第三，划定生态红线，现在生态要求日益加强，有两点：不要挖山填水，也不要引入高污染、高能耗企业。
四、特色小镇长沙会议：问题与新政策导向
上个星期我们和新华社、长沙市政府开了一个有关特色小镇规模非常大的会议，我把这次会议精神概括一下就是：
第一，特色小镇两年多快速发展存在的问题，这些问题非常特出。
第二，如何解决？下一步对策规划司负责人讲的非常清楚，国家发改委牵头统一规范严格控制建设数量，包括各个部委搞的，取消一次性命名，统一实施宽进严定动态淘汰的达标制度，这是开完人代会要实施的。过去的政策已经停止了，这是最新的政策，希望大家高度关注。
城市资本下乡，有哪些农村资源可以开发？
一、内生型和外生型两种不同的特色小镇
全国特色小镇当中我分成两大类：内生型、外生型。一是内生型特色小镇，从产业培育、地方、文化、传统、人力来源以及产生的财富分配都来自当地和村庄内部。当地资源开发、当地老百姓分享收益，比如说袁家村就是内生特色小镇。二是外生型特色小镇，资本、文化、产业、人才都是外来的，市场也在外面，可以成为城市经济增长点，但是不可能成为乡村振兴的牵引力，最典型的就是一个大的企业和当地政府签了合同搞特色小镇，农民迁走，圈一块地，资源来源于外面、人才来源于外面，市场也是城市人，和本地没有产生内循环，它是外循环，这样叫做外生型特色小镇。
政策支持的重点在哪里？不能什么都要，要的政策支持重点关键是当地农民能够参与进来、能够分享特色小镇的好处，当地乡村能够被辐射、被带动，这是乡村振兴支持的重点。外生无非是一个项目，但是和农村发展关系不是特别大。
外生型从政府拿地要政策，随着地方政府博弈能力的提高，地方政府现在博弈能力非常高，很多打着假投资、真拿地的概念企业到处都是，地方政府也很聪明，就知道你想干这个事儿，成本迅速上升。0地价都是过去的故事，高地价不一定能够达到。
随着农村土地改革的推荐，外来资源与村集体合作开发建设特色小镇，既可以获得政策支持，也可以大幅度降低拿地成本，这应该是未来发展的重点。我认为外来资本和内生模式结合起来，这是未来最重要、最明智的选择，根据我们的了解，外生型特色小镇基本上是大公司、大央企干的，一般中小企业拿不下来土地，博弈能力不一定那么高，最好和当地内生型资源结合起来共同开发。
二、两种不同获得方式的土地
中国土地获得也分两种方式：
第一，通过政府获得：国有产权土地。通过政府获得的土地有法律、有产权，属于国有。一是国有建设用地搞房地产也好、搞商业开发也好，这都是一个大类，必须招拍挂；二是工业用地政府征过来以后和你合作；三是公共设施用地，这用于公共服务领域，问题在于目前公共设施用地搞医院养老等等，原来是正常公共服务，但是现在全面开放给民营资本，进来以后做这方面我的建议是不要看划拨不要钱，这对于长远发展没有好处。
第二，从农民手中获得的土地叫做集体产权的土地，要走内生和外生结合的道路，利用内生的优势获得土地的方式主要是这种。
三、农村可用资源的分量（政策性分类）
农村搞田园综合体、搞特色小镇开发什么资源？有几类，有很多专家学者也有很多分类，但是不要按照专家学者分类操作，因为不具有政策含义，没有政策含义可以分析，但是不可操作，大家要政策性分类，这个特别重要，政策性分类农村资源基本上分成三大类：第一类，资产性资产；第二类，经营性资产；第三类，非经营性资产。这三类资产在不同区域分布不一样，第一类资产在东部基本上没有了，比如说四荒地在东部很少，中西部非常多。第二类经营性资产，在广东非常多，有一个村经济资产好几十个亿，但是在中西部基本上没有。但是中西部基本没有是没有厂房、企业倒闭了，但是土地还在，经营性资产占用的土地还在，这是机会。第三类非经营性资产，这一类中西部严重欠缺，东南沿海地区、发达地区比较多。
四、政策：农村集体产权制度改革的方向
政策导向这三类资产是不一样的：
第一，资源性资产，包括土地、森林、山岭、草原、皇帝、滩涂通过所有权、承包权、经营权三权分置的办法，确保资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。
第二，非经营性资产，将来可以进入搞运营，但是不可能拿到自己手中，可以做PPP模式。
第三，经营性资产，如何股份化以后，当地一定要股份化，外来资本可以和他们合作，共同开发这些经营性资产。
五、目标：农村集体产权制度的改革，为城市资本下乡、城乡融合发展创造条件
现在基本上制度框架是差不多了，可能随着今年年底（2018年）农村改革基本成效会转化成推向全国。
如何取得农民宅基地经营权？
一、有关宅基地现行政策要点
我们国家宅基地政策很复杂，有关中国宅基地又复杂、又绕来绕去，但是我们把它归纳下来有几个要点：
第一，集体所有。宅基地是集体所有的，房子是你个人所有，这种现象在全世界只有中国这样，你们家的房子盖到别人家的土地上，这是人民公社土地政策的延续，是非常不合理的。
第二，一户只能分一宅，你是农村户口，一户分一宅，你儿子结婚取媳妇分家了再分一宅。
第三，排他性原则，就是这个东西只有本村集体经济组织成员有资格获得宅基地，而且是无偿的，房子你盖掏钱，地白给你。
但是关键点在哪里？对于在座的各位，最关键的是宅基地集体所有，个人有使用权，因为房地不可分离，所以你在宅基地上虽然是你的房子，但是如何买卖都是不受法律保护的。
二、新政策：宅基地政策的重大调整
刚才讲到，三权分置的政策从承包地这次完全应用到宅基地上了，这个非常好，宅基地既保留了原来的体制，又可以盘活用足城市资本，也可以进行经营。
中央1号文件已经说了，国土部最近上个星期蒋部长说三权分置原则扩展到宅基地领域，形势好宅基地三个权利，规范宅基地资格权、放活宅基地使用权，这个给用地提供了重大空间。17号李克强总理主持的国务院常务会议通过了这么一条，允许利用宅基地建设生产用房，创办小型加工企业，这是什么概念？这个政策已经非常宽了，看你会用不会用，不是张三的宅基地买下来建工厂，不是这样。我把碎片化的宅基地买下以后、流转过来以后，和政府合作，把它集中到一个地方，特色小镇的产业用地这样就解决了。三个村子，一个村子搞30多亩，这个村子70多亩，全部分散化、碎片化，但是集中到一个地方，你的土地就拿下了，这个空间特别大，但是操作技巧需要高一点，政策没有问题。
第一，宅基地有偿使用、有偿退出，本来是无偿的，但是搞成这样，法定无偿，但是节约有奖，超占有偿，退出补偿，跨去有偿，节约有奖。
第二，特别重要的是允许宅基地在县域范围内流转，原来宅基地有两个，一是不准转让给本集体经济成员之外的任何人，尤其不能卖给城里人。但是蒋大民有一句话说严格限制城市资本购买宅基地后建立大别墅搞房地产，这里政策空间特别大。
第三，转化入市，这一点非常重要，转化入市是这个指标可以买卖。大家知道，四川重庆的地票制度，这个指标是之前的，大家看泸县的做法是转让约1万亩土地，入市可以获得7亿收入。
有几点可以解决你关心的最核心问题：第一，允许城市资本下来购买宅基地三权当中最后那个权，就是经营权。第二，跨区域可以解决碎片化以后集中变成一个集中面积，有利于搞田园综合体、有利于搞特色小镇。第三，可以转让入市，潜在收益非常大。